Как сегодня купить квартиру в строящемся доме-новостройке и максимально обезопасить себя?

Сегодня существует 2 законные схемы покупки жилья в новостройке. Первый, знакомый всем способ покупки квартиры через жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и второй способ – это по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов, согласно ФЗ № 214 от 30.12.2004г. Этим законом установлены особые требования, главной целью которых было максимально возможно обезопасить интересы лиц, вкладывающих деньги в строительство жилья.

Одним из важных требований закона стала необходимость обязательной государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Это прежде всего направлено на особый государственный учет договоров в целях недопущения злоупотреблений со стороны застройщиков и исключения возможности проведения так называемых «двойных продаж», когда договоры на одну и ту же квартиру заключаются с двумя, а то и более «покупателями».

Надо понимать, что регистрация договоров участия в долевом строительстве является обременением прав застройщика на земельный участок, на котором ведется строительство правами граждан и организаций, вкладывающих деньги в такое строительство. Право собственности на квартиру или помещение Вы сможете оформить только после сдачи объекта в эксплуатацию.

При покупке квартиры, Вы выясняете, по какой схеме продает застройщик квартиры, какие документы Вы будете подписывать. Далее получаете у застройщика ответы на  следующие вопросы:

1.    Когда застройщиком получено ли разрешение на строительство и есть ли оно в наличии.
2.    На каком основании за застройщиком закреплен земельный участок, ознакомиться с правоустанавливающими документами (например договор аренды земельного участка, свидетельство о праве собственности), узнать кадастровый номер земельного участка, на котором ведется строительство. Право застройщика должно быть обязательно зарегистрировано в Едином государственном реестре прав Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области (далее –Росрегистрация).
3.    Имея намерение заключить договор долевого участия, Вам стоит узнать у застройщика, проходила ли в Росрегистрации регистрация первого договора долевого участия. Это можно увидеть в Выписке из ЕГРП на земельный участок, на котором ведется строительство. Регистрация всех договоров участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявлений обеих сторон договора.
4.    Основным документом, подтверждающим Ваше право как участника долевого строительства, является соответствующий договор, содержание которого до его подписания следует внимательно проверить. Количество подлинных экземпляров договоров должно быть не менее двух (один из который – для Росрегистрации, один – для Вас). Вместе с заявлением о государственной регистрации в Росрегистрацию предъявляется документ об уплате государственной пошлины. Размер госпошлины за регистрацию сделки участия в долевом строительстве для граждан составляет 200 руб., для организаций – 4000руб.
5.    После того, как дом будет построен, и застройщиком будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, с вами будет составлен акт приема-передачи, по которому квартира, в строительство которой Вы вкладывали деньги, будет передана Вам. Имея на руках акт приема-передачи Вы можете зарегистрировать за собой право собственности на квартиру.
6.    В случае покупки квартиры через ЖСК,  выясняете вопросы по пп.1, 2
7.    Далее, Вам надо удостовериться в том, что жилищно-строительный кооператив действительно зарегистрирован как юридическое лицо.
8.    Проверить наличие договора, дающего основание ЖСК продавать квартиры в данном объекте (как правило, это инвестиционный договор между застройщиком и кооперативом).
9.    При покупке квартиры через внесение паевого взноса, документы не подлежат государственной регистрации. Очень важно, что с момента 100 % выплаты паевого взноса, согласно п.4 ст.218 гражданского кодекса  и п.1 ст129 жилищного кодекса, Вы становитесь собственником квартиры  и после сдачи объекта в эксплуатацию лишь подтверждаете свое право собственности в Росрегистрации.
Надеюсь, что отмеченные нюансы позволят покупателям жилья в новостройках избежать лишних проблем. Всех моментов естественно в данной статье предусмотреть невозможно, поэтому в каждом конкретном случае целесообразно проконсультироваться у квалифицированного специалиста.